인공지능(AI)과 자율주행 로봇이 사무실 안으로 들어오면서 오피스 부동산의 가치 산정 기준이 면적에서 연결성과 가변성으로 이동하고 있다.
13일 업계에 따르면 스마트 오피스 물류 스타트업 디버는 삼성물산 건설부문의 오픈이노베이션 프로그램 '퓨처스케이프'를 통해 진행한 건물 내 물류 자동화 실증 협업을 마무리하고 성과를 공유했다.
이번 프로젝트는 지난 7월 8일 킥오프를 시작으로 약 3개월간 이어졌다. 건물에 들어온 우편물과 택배 접수, 물류 데이터 관리, 배송 로봇 배차를 단일 시스템으로 연동하는 데 초점을 맞췄다.
서울 마포구 프론트원과 일부 사옥에서는 배송 로봇 '디노'가 스피드게이트를 통과하고 승강기를 타고 층간 배송을 수행했다. 대형 건설사의 시공·건물 관리 시스템과 스타트업의 라스트마일 소프트웨어를 직접 맞물린 사례다.
디버의 실증은 피지컬 AI 기술이 현장에 안착하기 위한 핵심 장벽이 하드웨어 제작이 아니라 건물 인프라와의 연계 체계에 있음을 보여준다. 자율주행 알고리즘이 뛰어난 로봇도 출입 보안 게이트가 열리지 않거나 엘리베이터 호출 신호와 프로토콜이 맞지 않으면 움직일 수 없다.
디버는 150여 개 거점에 디지털 메일룸 '디포스트'를 구축하고 이 중 9개 지점에 서비스형 소프트웨어 모델을 적용해 왔다. 로봇 제조보다 건물 출입 인프라와 배송 수요를 잇는 응용프로그램 인터페이스(API)에 집중한 이유다.
사무실 내부의 업무 패턴 변화도 고정 좌석의 종말을 재촉하고 있다. 알스퀘어디자인이 10월 28일 발표한 오피스 트렌드 리포트는 AI 도입 이후 사무실이 부서별 인원수대로 책상을 채우던 관행에서 벗어나 집중 공간과 팀 협업 공간을 유연하게 조합하는 가변형 체제로 바뀔 것으로 전망했다.
특히 자연어로 질문하고 명령을 내리는 음성 기반 AI 프롬프팅이 일반화되면서 기존 개방형 사무실은 소음 충돌에 직면했다. 직원의 음성 작업이 옆자리 동료의 몰입을 방해하고 주변 소음이 음성 인식 정확도를 떨어뜨리는 문제가 잦아지면서 방음 부스와 이동식 차음 파티션, 흡음 자재 배치가 필수 인프라로 자리 잡는 추세다.
이 같은 흐름은 글로벌 상업용 부동산 시장에서도 동일하게 나타난다. 글로벌 부동산 서비스 기업 JLL이 9월 29일 발표한 피지컬 AI 분석 보고서에 따르면 빌딩 개발은 착공부터 완공까지 통상 5년에서 10년의 장기 사이클을 갖는다.
완공 뒤 로봇 배송이나 자동 청소 설비를 추가하려 하면 통로 폭 부족, 턱 단차, 배전 용량 한계, 통신 음영 구역 같은 구조적 결함으로 막대한 재시공 비용이 발생한다. 기초 설계 단계부터 로봇의 회전 반경과 바닥 하중, 충전 스테이션의 전력 인입, 통신 설비 규격을 반영한 건물만이 미래 임대차 시장에서 프리미엄을 유지할 수 있다는 분석이다.
다만 기술 도입이 곧장 운영 효율이나 비용 절감으로 이어지지는 않는다. JLL의 현장 분석에서도 사무실 단순 바닥 청소에서는 로봇이 인건비를 낮추는 효과를 냈지만, 오염 요소가 다양하고 돌발 변수가 많은 제조 현장에서는 장비 유지보수와 사전 정리 작업에 추가 인력이 투입되며 경제적 실익을 거두지 못했다.
로봇 하드웨어 가격 외에도 센서 유지관리, 멈춤 사고에 대응할 관제 인력, 환경 개조 비용까지 수명주기 원가를 정밀하게 따지지 않으면 고비용 저효율의 덫에 빠질 수 있다는 지적이다.
결국 미래 오피스 시장의 주도권은 좌석 회전율을 높이던 단순 임대업자에서 기술 인프라를 수용할 수 있는 하드웨어 플랫폼을 제공하는 기업으로 넘어가고 있다. 스타트업의 피지컬 AI 솔루션이 대형 건설사의 시공 단계부터 내장되고, 내부 인테리어가 벽체를 허물지 않고도 재구성할 수 있는 모듈형 체계로 전환되는 흐름이 이를 뒷받침한다.
면적의 넓이만을 내세우던 전통 오피스의 시대가 저물고, 음성과 데이터, 로봇의 이동 신호가 막힘없이 흐르는 건물만이 임차인을 끌어들이는 분기점에 서 있다. 기업과 빌딩 운영사에는 AI 도구를 사들이는 일보다 그 도구가 물리적 공간의 제약 없이 실제로 작동하도록 건물의 설비와 구조를 다시 짜는 과제가 주어졌다.
